我準備好買房了嗎？買房前的自我評估

大家好，我是在洛杉磯賣房的捲毛。很多人會問：我到底該不該買房？或者更直接一點，我現在到底能不能買房？在開始看房以前，可以先從自己的財務狀況、買房與租房的差異，以及可利用的首付援助開始評估。

先看三個財務指標

一、信用分數 Credit Score

• 傳統貸款通常會要求大約 600 到 620 分左右的信用分數。
• 如果信用分數有 740 到 760 分以上，通常比較有機會拿到好的利率。
• 如果分數不夠，FHA 貸款最低可能接受到 580 分。

二、收入穩定性與還款能力 DTI

銀行通常會要求兩年的收入證明。領 W2 的上班族要準備 W2 表；Contractor 通常需要兩年的 1099；自己當老闆的人，則要提供個人收入與公司的報稅資料。

這些資料是用來評估 DTI，也就是 Debt-to-Income ratio，債務收入比。每個月的房貸還款、地稅、HOA、信用卡最低還款金額，以及租車 lease 等必要支出，都會放進計算裡。這些總債務通常不能超過每月總收入的 50%。W2 以稅前收入計算，1099 則通常看扣除開銷後的淨收入。

三、每月到底負擔得起多少？

假設你每個月還能拿出 5,000 美元，用來支付貸款本金、利息、地產稅與保險。以利率 6.75%、30 年期貸款，地稅約 1.221%、保險約 0.35% 估算，在先不計其他費用的情況下，大約可以貸款 60 萬美元左右。

這只是估算，實際能貸多少，還是要由 lender 根據收入、信用、負債與貸款計畫評估。重點是先知道自己每月能承擔的數字，再回頭看房價。

頭期款不一定要 20%

很多人以為頭期款一定要付到 20%，其實不一定。大部分的人可能放 15%，甚至更少。不過頭期款越少，貸款金額越高，每個月的月供也會增加，所以不要只看進場需要多少現金，也要把之後每月的負擔一起算進去。

買房和租房，分別適合什麼情況？

買房 To Buy

• 優點：累積資產、居住較穩定，也可能享有稅務優惠。
• 缺點：前期頭期款成本較高，每月固定支出增加，要承擔維護責任，生活彈性也比較低。

租房 To Rent

• 優點：彈性高、前期成本較低，維護成本也比較低。
• 缺點：是在幫房東累積資產，居住穩定性較低，也不能完全按照自己的想法布置或長期規劃。

我自己租房這麼多年，最遺憾的就是沒有一個真正屬於自己的空間，可以布置成喜歡的樣子。

如果目前的財務能力允許，我通常會鼓勵大家認真評估買房。即使現在利率比較高，之後也可能有 Refinance，也就是重新貸款的機會。

如果是第一套房或自住房，不需要對短期房價波動過度敏感。房價上行，未來換房時房子的價格可能一起上升；房價下跌，下一間要換的房子也可能相對便宜。自住房和單純投資不同，它同時提供了實際的居住價值。

只要每月固定支出，包含貸款利息、保險與地稅，沒有超過租金太多，就值得把買房放進人生規劃裡。房地產通常帶有槓桿，資產增值時報酬會被放大，這也是很多人長期配置房地產的原因。

加州首付援助：California Dream for All

California Dream for All 由加州住房金融局 CalHFA 提供，通常採抽籤方式，每年資金池與名額不一樣。過去的計畫曾提供最高房價 20% 或 15 萬美元的首付援助。

這不是單純的贈款，而是共享增值的貸款。未來賣房時，通常需要還本金，再加上按照借款比例計算的房屋增值利潤。如果收入落在區域中位數 AMI 的 80% 到 120% 之間，會依借款比例計算；如果收入低於 AMI 的 80%，分潤部分可能有折扣。

• 需要符合收入限制。
• 其中一位借款人通常要符合第一代購房者 First-Generation Homebuyer 的條件，也就是父母在美國境內沒有房子。
• 所有借款人通常都必須是首次買房者，三年內名下沒有房子，也不能住在配偶擁有的房子裡。

買房不是一個只看房價的決定。先把信用、收入、每月負擔、頭期款與生活計畫整理清楚，你就會更知道自己是不是已經走到下一步。