Wilshire 大道上有一棟經典的 Art Deco 百貨公司，它的大門不是對著大馬路，而是對著後方的停車場。

這是「洛杉磯街角地產史」系列的第三篇。從這棟樓出發，我想聊聊洛杉磯這座城市的設計邏輯，以及在附近買老公寓收租的人，一定要先懂的 RSO 租金管制。

1929 年：為開車客人設計的百貨公司

Bullocks Wilshire 在 1929 年開幕，被認為是最早專為開車客人設計的百貨公司之一。它的主入口設在建築後方的 motor court：客人開車進來、下車，直接走進店裡。

1993 年，百貨公司結束營業。現在這棟建築是 Southwestern Law School 的校區，外觀仍然是洛杉磯 Art Deco 建築的代表作之一。

洛杉磯，是為汽車蓋出來的城市

一間百貨公司把大門對著停車場，說明了一件事：洛杉磯是一座為汽車設計的城市。

這個邏輯也影響了附近的住宅。Bullocks Wilshire 所在的 Koreatown 一帶有大量的老公寓，對租客來說，停車位往往是最先問的問題之一。城市怎麼設計，會決定房子怎麼被使用。

想買老公寓收租？先懂 RSO

如果你考慮在洛杉磯市買老公寓收租，要先了解洛杉磯市的 Rent Stabilization Ordinance（RSO，租金穩定條例）。根據洛杉磯市住房局（LAHD）的說明（截至 2026 年 9 月）：

  • 適用範圍：一般來說，1978 年 10 月 1 日以前取得入住許可的出租物業適用 RSO（另有許多例外，例如部分 condo 和獨立屋的情況，要個別確認）
  • 漲租頻率：每 12 個月只能漲一次
  • 漲租幅度：由市政府公告。依照洛杉磯市的新公式，自 2026 年 2 月 2 日起，每年允許漲幅最低 1%、最高 4%，原本的水電加成也已取消
  • 收回房屋：必須有法定理由，部分情況還要支付租客搬遷補償

規定可能更新，實際允許的漲幅請以 LAHD 當期公告為準，也可以用 LAHD 的 RSO 漲租計算工具查詢。

外地投資人最容易算錯的地方

看 RSO 老公寓的報酬率時，最常見的錯誤是：用市場租金算報酬。

如果現有租客已經住了很多年，他們的租金可能遠低於市場行情，而 RSO 限制了你能調漲的速度和收回房屋的條件。所以計算報酬時，應該用：

  • 現有租約的實際租金
  • RSO 允許的漲幅
  • 實際的營運成本（維修、保險、管理、地稅等）

以下為假設舉例：一個單位目前租金 $1,500，市場租金可能是 $2,200。如果你用 $2,200 計算，報酬率會被高估；依照 RSO，你每年能調整的幅度有上限，差距可能需要很多年才會縮小，也可能一直存在。

買 RSO 物件前的檢查清單

  • [ ] 確認物件是否適用 RSO（向 LAHD 查詢登記狀態）
  • [ ] 取得所有現有租約、租金紀錄和押金明細
  • [ ] 確認過去的漲租是否符合規定
  • [ ] 了解是否有正在進行的租客爭議或申訴
  • [ ] 用現有租金和 RSO 漲幅重新計算報酬
  • [ ] 必要時諮詢熟悉洛杉磯租賃法規的律師

一棟樓，看懂一座城市

Bullocks Wilshire 提醒我們，城市的設計會決定房子怎麼被使用；而 RSO 則提醒投資人，買的不只是建築，也是建築上的租約和規則。

正在看洛杉磯的收租物件？

如果你在考慮 Koreatown 或洛杉磯其他地區的老公寓，歡迎聯絡我。我可以陪你把租約、RSO 狀態和報酬計算一起整理清楚。

資料來源

Wynn Hung | CA DRE #02249826 | eXp Realty

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