加州 AB 956 簽署：2027 年起後院可以行政核准兩棟獨立 ADU

你家後院，明年起可能可以合法蓋兩棟獨立 ADU。

加州 AB 956 已經在 2026 年 9 月 29 日由州長簽署（Chapter 791, Statutes of 2026），將在 2027 年 1 月 1 日生效。這篇整理它改了什麼、還要注意什麼，以及對買方、屋主和賣方的影響。（截至 2026 年 10 月。）

AB 956 到底改了什麼？

從一棟變兩棟

依照原本的州法（Gov. Code §66323），在有現有或規劃中單戶住宅的地上，城市必須用行政審核（ministerial）的方式，批准一棟新建的獨立 ADU，側邊和後方的退縮不超過 4 呎。

AB 956 把這個數字從 一棟改成兩棟。

「行政審核」的意思是：只要符合法定的客觀條件，城市就應該核准，不需要經過裁量性的公聽程序。

HOA 保護範圍擴大

原本州法就規定，HOA 的 CC&Rs 不能實質禁止或不合理地限制 ADU。AB 956 把適用範圍，從「分區為單戶住宅」的地，擴大到「分區允許單戶住宅」的地（Civil Code §714.3、§4751）。

立法過程

根據加州議會的紀錄，參議院在 2026 年 8 月 25 日以 27 比 6 通過，眾議院在 8 月 27 日以 60 比 2 同意參議院的修正，州長於 9 月 29 日簽署。

先別急著找包商：三件事要注意

1. JADU 不一定能再加：如果已經依新規定蓋了兩棟獨立 ADU，城市不一定要再行政核准 JADU（Junior ADU）。
2. 面積和高度仍有限制：法律仍允許地方政府對獨立 ADU 設定條件。依現行法，州法保障的這類獨立 ADU，居住面積上限一般是 800 平方呎，高度也有規定。
3. 每塊地條件不同：消防區（例如 Very High Fire Hazard Severity Zone）、管線、地形、山坡地規定，都會影響實際可行性。洛杉磯的山坡地尤其要先查。

另外，2027 年 1 月 1 日才生效。在那之前送件，仍然以當下適用的法規和 LADBS、LA City Planning 的實務為準。

對買方、屋主、賣方有什麼影響？

買方

看有大後院的房子時，可以多問兩句：

• 這塊地的大小和形狀，放得下兩棟嗎？
• 現有的 ADU 有沒有合法的 permit？

屋主

以下為假設舉例：如果一棟 ADU 月租 $2,500，兩棟就是兩份租金。但造價、融資方式、地稅重新評估、保險和管理成本，都要一起算清楚。租金和增值都沒有保證，要看實際市場和你的條件。

賣方

如果你的房子有大後院，ADU 的潛力可以在行銷時講得更具體，但要用準確的說法，例如「依法規可能可申請」，而不是「保證能蓋」。

我的提醒

這條法律讓城市「必須行政核准」，但不代表每塊地都一定蓋得了。每塊地的條件不同，請先諮詢建築師、city planning，以及稅務和財務專業人士。

想知道你家的地能不能蓋兩棟？

如果你在洛杉磯或南加州擁有單戶住宅，或正在看有大後院的房子，歡迎聯絡我。我可以先陪你看基本條件，再協調建築師和其他專業人士做進一步評估。

資料來源

• Bill Text – AB-956（California Legislative Information）
• Bill Status – AB-956
• Bill History – AB-956
• CalMatters Digital Democracy：AB 956
• Governor Newsom：2026/9/29 住房法案簽署新聞稿
• California Gov. Code §66323
• LA City Planning ZA Memo No. 143（ADU）

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