你在加州賣房，escrow 突然給你一張 Form 593。你心裡想：「等一下，我又不是外國人，為什麼要填這張？」
很多人都把 Form 593 和另一個制度搞混了。上一篇我講了聯邦的 FIRPTA，這一篇來講加州的 Form 593，以及兩者的差別。
Form 593 是什麼？
Form 593 的全名是 Real Estate Withholding Statement，是加州稅務局（California Franchise Tax Board，FTB）的加州房地產預扣稅表格。
重點是：它不是用來判斷你是不是美國人的。 只要是加州不動產的出售或轉讓，就可能碰到這套預扣規則。
在 Form 593 上，賣方會：
- 確認自己是否符合某種豁免（exemption）條件
- 或計算這筆交易要不要預扣、要扣多少
為什麼有人完全不用被扣？
因為不是看到 593 就一定要扣。 根據 FTB 的 Form 593 說明，如果符合表格列出的豁免條件，就可能不用預扣。例如：
- 某些符合條件的主要自住房（principal residence）
- 交易沒有應稅利得
- 其他符合規定的情況
實際能不能適用豁免，要看每筆交易的條件，請由 CPA 或稅務專業人士確認。
如果沒有豁免，怎麼算？
如果不符合豁免條件，根據 FTB 2026 年的 Form 593 說明：
- 一般算法（sales price method）：成交價 × 3⅓%
- 替代算法（alternative withholding calculation）：在符合規則時，可以改用這筆交易的獲利來計算
以下為假設舉例：一筆 $900,000 的交易，如果用一般算法，預扣金額是 $900,000 × 3⅓% = $30,000。如果這筆交易的獲利不高，替代算法的結果可能低很多。
Form 593 和 FIRPTA 差在哪？
真正和「外國賣方」身分直接相關的，是 FIRPTA：
| Form 593 | FIRPTA | |
|---|---|---|
| 層級 | 加州（州） | 聯邦 |
| 主管機關 | FTB | IRS |
| 主要看什麼 | 加州的交易與豁免條件 | 賣方是否為外國人 |
| 一般預扣率 | 成交價 3⅓%（或替代算法） | 成交價 15%（有例外與較低稅率） |
一句話記住：593 是 California，FIRPTA 是 Federal。593 看加州的交易與豁免，FIRPTA 才主要看外國賣方的身分。
如果你是外國賣方，兩套規則可能都要處理，要分開計算。
預扣 ≠ 最終稅額
另一個常見的誤會：預扣的金額，不等於你最後要繳的稅。預扣只是先扣下一筆錢，實際稅額要在報稅時計算，多扣的部分可能可以申請退回。
我給賣方的建議
如果 escrow 給你 Form 593，不代表他們覺得你是外國人，也不代表你一定要被扣 3⅓%。 它只是成交過程中需要確認的一道加州稅務程序。
我的建議是：
- 在掛牌前就請 CPA 看看你可能適用哪些豁免或算法
- 提前準備購買成本、改善費用等文件
- 不要等到成交當天，才發現拿到的款項少了一大塊
正在準備出售加州的房子嗎？
如果你正在考慮出售洛杉磯或南加州的房子，對成交時的各種表格和預扣有疑問，歡迎聯絡我。我可以陪你提前整理需要的文件，並和你的 CPA、escrow 一起協調。
資料來源
- California FTB：2026 Instructions for Form 593
- IRS：Publication 515（FIRPTA withholding）
- IRS：Exceptions from FIRPTA Withholding
Wynn Hung | CA DRE #02249826 | eXp Realty
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