加州 SB 800 是什麼？新房出問題，不只是「建商保固一年」

買加州新房，建商跟你說：「我們保固一年。」很多人聽完就以為，一年過後如果房子有施工問題，都只能自己吞。

其實不是。加州有一套叫 SB 800，也就是 Right to Repair Act 的法律，專門處理新建住宅的施工缺失（construction defects）。它跟建商自己提供的保固，是兩套不同的東西。

一句話總結：SB 800 不是「建商保固幾年」的另一種說法，而是加州針對新建住宅建立的一整套法定施工標準，加上提告前的處理流程。

第一件事：它先訂「房子應該做到什麼程度」

加州民法 Civil Code §896 對很多建築項目直接訂下功能標準。例如：屋頂、窗戶、淋浴間的防水不應該不當漏水；地基不應該有重大裂縫或造成結構不安全；水電系統也要正常運作。

換句話說，SB 800 是用「功能表現」來界定什麼算是可以主張的缺失。

第二件事：發現問題，第一步不是直接告建商

依照 Civil Code §910，在提起相關訴訟之前，屋主要先以書面通知建商（builder），讓建商有機會檢查並提出修繕。這也是它叫 Right to Repair 的原因。

加州消費者事務部（Department of Consumer Affairs）也提醒屋主：提告前要先聯絡建商，給建商修繕的機會。所以程序本身很重要，跳過程序可能影響你的權利。

第三件事：這不是一張「十年全包保固卡」

很多人聽到 SB 800「最長可以到 10 年」，就以為任何問題十年內都能免費修。這是常見的誤解。

法律對不同的問題設定不同期限。Civil Code §896 對某些項目明確規定較短的 1 年、2 年、4 年或 5 年期限；Civil Code §941 的 10 年，比較像整套規定的外部上限之一，不代表每一種缺失都有十年。

那「1 年 Fit & Finish 保固」又是什麼？

你交屋時常聽到的 1 年 Fit & Finish warranty，是 Civil Code §900 另外要求建商提供的、至少一年的書面有限保固。它主要涵蓋表面和收邊類項目，包括：

• 櫥櫃（cabinets）
• 鏡子（mirrors）
• 地板（flooring）
• 室內外牆面
• 檯面（countertops）
• 油漆表面
• 收邊飾條（trim）

另外，依照 Civil Code §901，建商可以選擇提供比法律更多的保障。所以你的建商保固內容，要以實際拿到的文件為準。

SB 800 適用於哪些房子？

依照 Civil Code §938，新住宅的買賣合約由賣方在 2003 年 1 月 1 日或之後簽署，才適用這套規定。§896 也說明，這套標準針對原始施工、原本就要作為獨立住宅單位出售的住宅；condo conversion（由公寓改建的 condo）的適用方式不同。

新房出問題，先確認三件事

所以如果你買的是加州新建案，遇到問題不要只問：「建商保固過了沒？」你應該先確認：

1. 這是不是 SB 800 涵蓋的住宅？
2. 這個缺失對應哪一個法定標準？
3. 現在還在那個項目的期限內嗎？

先把紀錄留好

不管是哪一種問題，都建議你：

• 拍照、錄影記錄缺失
• 寫下發現的日期
• 保留所有報修紀錄和往來信件
• 依照法定程序書面通知建商

建商的一年保固到期，不代表所有權利一起歸零；但 SB 800 也不是什麼問題都十年免費修。 個案要看缺失類型、日期、文件和適用條文，必要時請諮詢建築缺失相關的律師。

正在考慮買新建案？

如果你在洛杉磯或南加州看新建案，歡迎聯絡我。我可以陪你在簽約前把保固文件、交屋檢查和日後報修的流程講清楚。

資料來源

• California Civil Code §896 — Actionable Defects
• California Civil Code §900 — Fit & Finish Warranty
• California Civil Code §901 — Builder May Offer Greater Protection
• California Civil Code §910 — Prelitigation Notice
• California Civil Code §938 — Applicability
• California Civil Code §941 — Time Limit
• California Department of Consumer Affairs — Construction Defect Notice

Wynn Hung | CA DRE #02249826 | eXp Realty