外國人賣美國房子被扣 15%？FIRPTA 與 Form 8288-B 減免申請

假設你在洛杉磯有一間房子，賣了 200 萬美元。成交那天，帳戶只收到大約 170 萬，那 30 萬去哪裡了？（以上為假設舉例。）

不是被房仲拿走，而是如果賣方是外國人，買方依法必須先扣下一部分，交給 IRS。 這篇說明這筆預扣稅怎麼運作，以及 Form 8288-B 這個常被忽略的工具。

什麼是 FIRPTA？

FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act）是外國人出售美國不動產時適用的預扣稅制度。這裡的「外國人」，一般指的是非美國公民、也不是綠卡持有人的稅務上外國人。

基本規則是：

• 賣方是外國人時，買方一般要先扣下成交價（amount realized）的 15%
• 一般在成交後 20 天內交給 IRS
• 特定自住情況可能適用較低稅率或例外，請以 IRS 最新規定為準

重點：扣的是「成交價」，不是獲利

這是最多人誤會的地方。以下為假設舉例：

• 你當年用 $1,900,000 買進
• 現在用 $2,000,000 賣出
• 帳面獲利只有約 $100,000
• 但預扣的是成交價的 15%：$300,000

這 $300,000 不是最終稅額，比較像是一筆押金。實際應繳多少，要等報稅時計算，多扣的部分通常要透過報稅申請退回，可能要等上一段時間。

Form 8288-B：預扣稅減免證明申請

如果你不想等報稅才拿回多扣的錢，可以申請 Form 8288-B（Application for Withholding Certificate）。IRS 審核通過後，會核發證明，允許買方少扣、甚至不扣。

根據 IRS 的說明，它大致適用於這幾類情況：

1. 實際稅額比 15% 低很多：例如賣方幾乎沒有獲利，或成本很高
2. 符合免稅或不認列損益的情況：例如符合條件的 1031 交換
3. 以分期收款的方式出售

要符合條件才可以申請減免，不是每個人都能全額免扣。

時間是關鍵

申請的時間點非常重要：

• 要在成交前，或最晚成交當天送出申請
• 送出後，買方仍然要先扣下這筆錢，但款項可以先留在 escrow，等 IRS 決定後再處理
• IRS 的審核時間不一定，一般說法是大約 90 天左右，實際可能更長或更短

所以越晚申請，你的錢可能被卡得越久。

別忘了加州的 Form 593

除了聯邦的 FIRPTA，加州還有自己的不動產預扣規定，使用 Form 593。一般是成交價的 3⅓%，也有以獲利計算的替代算法。這是另一套規則，要分開計算。（我會在下一篇專門講 Form 593。）

賣房前的準備清單

• [ ] 先確認自己在稅務上是否屬於外國人
• [ ] 找熟悉 FIRPTA 的 CPA，在掛牌前就估算實際稅額
• [ ] 評估是否適合申請 Form 8288-B
• [ ] 把申請時程告知你的經紀人和 escrow
• [ ] 同時規劃加州 Form 593 的預扣
• [ ] 保留購買成本、改善費用等證明文件

正在規劃出售美國房產嗎？

如果你是住在海外的屋主，正在考慮出售洛杉磯或南加州的房子，歡迎聯絡我。我可以陪你把時間表和需要準備的文件整理好，並和你的 CPA、escrow 一起協調。稅務問題請以 CPA 的專業意見為準。

資料來源

• IRS：About Form 8288-B
• Steven J. Cashiola, CPA：FIRPTA Withholding for Foreign Sellers of California Real Estate
• LSL CPAs：Real Estate Withholding Requirements for Foreign Investors
• Farshchian Law：Understanding How the FIRPTA Withholding Certificate Works

Wynn Hung | CA DRE #02249826 | eXp Realty