為什麼隔壁一模一樣的房子，地稅只有你的三分之一？Prop 13 與 Prop 19 一次看懂

同一條街、一模一樣的兩棟房子，一家每年繳四千多美元的地稅，另一家要繳一萬二。（假設舉例。）

這不是誰算錯了，而是加州地稅制度的設計。這篇用兩個加州選民通過的提案，說明為什麼會這樣，以及它和你買房、繼承、換屋有什麼關係。

1978 年：Prop 13 的地稅革命

1978 年，加州選民通過 Prop 13。從那之後：

• 地稅的基本稅率上限是評估價的 1%
• 評估價每年最多只能調漲 2%（實際上是通膨率和 2% 取較低者）
• 直到房子換手（或新建等情況），才會用新的價格重新評估

換句話說，持有很久的屋主，是用很多年前的基礎在繳稅；今天剛買的人，則是用今天的成交價繳稅。

算給你看（假設舉例）

假設鄰居在 1995 年用 $250,000 買房，就算每年評估價都漲滿 2%，31 年後大約是：

• $250,000 × 1.02³¹ ≈ $461,900 → 1% 基本稅 ≈ $4,619

如果你今天用 $1,200,000 買了隔壁一樣的房子：

• $1,200,000 → 1% 基本稅 = $12,000

光是 1% 的基本稅，就差了將近三倍。而且這還沒算地方債券、特別稅（例如 Mello-Roos）和特別評估。實際上每年調幅常常低於 2%，所以鄰居的評估價可能更低。

看房時的重點：別拿賣方的地稅單當預算

這是我最常提醒買方的一件事。房源資料或賣方的地稅單，反映的是賣方的評估價，不是你的。你買下之後，評估價會依照你的購買價格重新計算，加上地方的其他稅費。

所以在估算每月持有成本時，請用你的買價重新估算地稅。

Prop 19（一）：父母過戶給子女

那長輩的低評估價，能不能留給下一代？2021 年起生效的 Prop 19 改了規則。根據加州 Board of Equalization（BOE）的說明：

• 父母把自住房過戶給子女，子女要搬進去當自己的主要住所，並在期限內申請，才能保留原本的低評估價
• 而且有上限：如果市價超過「原評估價加上一個排除額」，超出的部分要加回評估價。這個排除額目前是 $1,044,586，適用 2025 年 2 月 16 日至 2027 年 2 月 15 日之間的過戶

如果子女不自住（例如拿來出租），通常就會依市價重新評估。

Prop 19（二）：55 歲以上換屋

反過來，Prop 19 也給了 55 歲以上（以及符合條件的重度身障者、災民）屋主一些彈性：

• 賣掉自住房換屋時，可以把舊的評估價帶到加州任何一個郡的新家
• 一生最多三次
• 新家要在賣掉舊家前後兩年內購買
• 如果新家比舊家貴，差額會加到評估價上

這對想換小房子、搬到離子女近一點的長輩來說，可能是很重要的規劃工具。

每個案子都要個別確認

Prop 19 的細節很多，申請期限、文件和計算方式都有規定。實際情況請以各郡 Assessor 和 BOE 的公告為準，涉及繼承或稅務規劃，也請諮詢 CPA 或遺產規劃律師。

想估算你的地稅嗎？

如果你正在看房、想用買價估算實際的地稅，或者家裡長輩在考慮過戶或換屋，歡迎聯絡我。我可以先陪你整理數字和問題，再請專業人士一起確認。

資料來源

• California Constitution Art. XIII A §1
• BOE：California Property Tax Overview（Pub 29）
• BOE：Proposition 19
• BOE：Prop 19 Fact Sheet（Pub 801）

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