利率上升，房價就一定會跌？先消失的常常是成交量

利率上升，房價就一定會跌？不一定。很多時候，先消失的不是房價，而是成交量。

每當市場開始討論利率可能上升，就會有客人問我：「是不是該等房價崩了再買？」這篇用最白話的方式，說明利率和房價之間少掉的那一塊拼圖。

利率上升，確實會壓需求

這部分沒有爭議。利率變高，同樣的貸款金額月付就變高，買家的購買力下降，所以需求通常會被壓縮。有些買家會選擇先觀望，有些會降低預算，有些會換到其他區域或房型。

但中間少了一塊：Supply

從「利率變高」直接跳到「房市崩盤」，中間少了一個很重要的東西：供給。

想像一下：如果買家覺得太貴，開始不買，但屋主也沒有壓力一定要賣，會發生什麼事？

買家說：「這個價格我不要。」

賣家說：「這個價格我也不賣。」

結果不一定是價格瞬間大跌，而可能是市場先「卡住」：成交量下降、Days on Market 變長。

為什麼屋主可能不想賣？

很多屋主手上如果是相對低的固定利率貸款，換房之後，新的房貸利率可能更高，借貸成本跟著上升。對他們來說，賣掉現在的房子、再買一間，代價變大了，所以賣房意願也可能下降。

所以高利率可以同時壓需求，也壓供給。兩邊都變少，市場就容易進入「量縮」而不是「價崩」。

判斷市場方向，我看這四個訊號

真正要判斷市場是不是要往下走，我不會只看房貸利率，而會一起看：

1. Inventory（庫存） 有沒有快速增加
2. Days on Market 有沒有明顯拉長
3. Price Reductions（降價比例） 有沒有變多
4. Pending Sales（簽約量） 有沒有快速下降

如果需求下降、供給又大量增加，價格壓力才會比較明顯。但如果需求變弱、市場上也沒什麼人願意賣，比較常看到的是量縮，不一定是立刻價崩。而且每個區域、每種房型的情況都可能不同。

如果你正在等買房

如果你正在觀望，與其猜下一次 Fed 會怎麼做，不如先算清楚：

今天的價格、今天的利率、今天的月付，你能不能舒服持有？

如果答案是可以，而且你找到了真正適合的房子，等待本身也有成本。因為等到利率真的下降時，原本觀望的買家可能一起回來，你面對的可能是另一種成本：更高的競爭。

當然，如果現在的月付會讓你吃緊，等待或調整預算也是合理的選擇。沒有人能保證未來利率或房價怎麼走，重點是做出符合你自己財務狀況的決定。

賣方也一樣

對屋主來說，同樣的道理也適用。不要只因為新聞說利率上升就急著賣，也不要以為市場一定會回到某個高點。看你所在區域的實際數據，才能訂出合理的價格和策略。

想算算你的月付？

如果你在洛杉磯或南加州考慮買房或賣房，歡迎聯絡我。我可以幫你把價格、利率和月付一起攤開來看，也可以幫你拉你關注區域的市場數據。

資料來源

• 本文整理自 Wynn Hung 的市場分析筆記；本文不預測未來利率或房價。

Wynn Hung | CA DRE #02249826 | eXp Realty