如果你家牆裡的水管漏水，淹到隔壁家的地板，對方的保險公司說：「整片地板都要換。」那是不是代表這整筆錢，都要你負責？

這篇用一個真實情境來說明（為保護隱私，細節已調整、不具名）。這個情境裡，屋主最大的問題是：她自己完全沒有買 homeowners insurance。

情境：兩戶中間的牆在漏水

這是一間 townhouse，屬於 PUD（Planned Unit Development）。兩戶中間的牆漏水，鄰居先請人打開牆面，發現水源其實是其中一戶廚房水龍頭接進牆壁裡面的那段水管。

水一路滲到隔壁，把鄰居家的地板泡濕。鄰居先向自己的保險公司報案，後來保險公司要求把一大片地板換掉，否則可能影響之後的續保。HOA 則表示他們的 master policy 不負責這部分。

很多人第一個反應是：水從你家來，所以全部都是你賠。但事情沒有這麼簡單。

第一件事：誰負責修這條水管？

在加州的 common interest development，Civil Code §4775 的基本原則是：公共區域（common area）通常由 HOA 負責，個別單位（separate interest）通常由屋主負責。但最終要回去看社區的 CC&Rs 怎麼定義這條管線。

所以「它在共用牆裡面」不代表一定是 HOA 的責任，也不代表一定是屋主的。PUD 的定義方式和 condo 也可能不同，一定要看文件。

第二件事：負責修水管，不等於自動負責鄰居所有損失

鄰居的保險可以先依照自己的保單處理損失。但之後如果要向另一戶追償，還要看實際的法律責任、漏水原因、屋主有沒有疏失，以及社區的管理文件怎麼寫。

「誰負責修」和「誰要賠鄰居」，是兩個不同的問題。

第三件事：整片換地板，不代表所有舊損傷都算這次

在這個情境裡，鄰居地板另一側、沒有跟漏水牆相連的地方，也有看起來像是以前留下的水痕。

如果另一側本來就有舊水痕、磨損或以前造成的損害，應該把這次漏水真正造成的損害和原本就存在的損害（pre-existing damage）分開。這時候，以下證據都非常重要：

  • 照片和影片
  • 濕度檢測紀錄（moisture reading）
  • 包商的檢查報告
  • 修繕估價單

真正的重點：沒有房屋保險

這個情境最值得講的，其實不是最後誰賠多少，而是屋主沒有 homeowners insurance。

根據加州保險局（California Department of Insurance）的說明，標準的 homeowners policy 通常包含財產保障和個人責任保障（personal liability coverage）。像這種漏水波及鄰居的情況，如果你有適當的責任保障，保險公司可能協助處理符合保單範圍的責任理賠和抗辯。

沒有保險的話，修自己家是一回事；鄰居來追償、找律師、處理理賠，又是另外一筆開銷。

HOA Master Policy ≠ 你的房屋保險

就算 HOA 有 master policy，也不要把它當成你自己的 homeowners insurance。 這兩張保單保的東西，根本不在同一層。有 HOA 的 townhouse 和 condo 屋主，一定要搞清楚 master policy 的範圍，然後替自己的單位和責任配一張合適的保單。

這個情境裡，誰最後要負擔多少，要看 CC&Rs、漏水原因和實際證據，我不會替任何一方下結論。但可以確定的是：有保險，你至少不是一個人面對。

記住這幾點

  • 誰修水管 ≠ 誰賠鄰居
  • 共用牆裡的管線，不一定是 HOA 負責
  • 舊損傷要和本次漏水分開
  • HOA master policy ≠ 你的房屋保險

不確定自己的保單夠不夠？

如果你在洛杉磯或南加州擁有 townhouse 或 condo，不確定 CC&Rs 和保險怎麼搭配，歡迎聯絡我，我可以陪你把文件整理清楚，再請保險專業人士確認保障。

資料來源

Wynn Hung | CA DRE #02249826 | eXp Realty

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