你以為房貸每月 5,000 美元，你就只需要準備 5,000？這通常是第一次買房最容易低估的數字。
銀行願意借你多少，和你住進去之後過得舒不舒服，是兩個不同的問題。這篇幫你把「真實月成本」拆開來看。
第一筆：房貸本金與利息
這是大家最熟悉的部分。除了月付金額，也可以問清楚：貸款可不可以提前還款？有沒有提前還款的限制？利率是固定還是浮動？
第二筆：Property Tax 與特別稅
加州的地稅以購買時的評估價為基礎計算。另外，有些新社區還可能有 Mello-Roos 或其他 special assessments，會跟著地稅單一起收。看房時不要只看掛牌資訊上的數字，要確認這間房實際有哪些稅和特別評估。
第三筆：保險
Homeowners insurance 是基本盤。依照房子的位置和條件，有些人還會考慮地震險、洪水險等。保費差異可能很大，建議在 escrow 期間就先拿到實際報價。
第四筆：HOA
如果是 condo、townhome 或有 HOA 的社區，重點不是只看「一個月多少錢」，而是它到底包了什麼。水、垃圾、外牆、屋頂、master insurance——每個社區差非常多。低月費不一定划算，要一起看包含的項目和社區的財務狀況。
第五筆：維修與汰換
屋頂、HVAC、water heater、水管、家電，不是會不會壞，而是什麼時候輪到它壞。我會建議客人每個月固定存一筆維修準備金，而不是等壞了才找錢。
第六筆：水電瓦斯等公用事業費
從 condo 換到獨立屋，水電瓦斯、垃圾、網路，甚至園藝費，都可能跳一級。看房時可以問賣方大概的帳單金額，作為參考。
一起算：你的「真實月成本」
我通常不會只拿 mortgage payment 給客人看，而是直接算一個「真實月成本」。
假設舉例（數字僅供說明，每間房都不同）：
| 項目 | 每月金額（假設） |
|---|---|
| 房貸本金 + 利息 | $5,000 |
| Property tax | $1,000 |
| HOA | $400 |
| 保險 | $200 |
| 維修準備金 | $400 |
| 合計（未含水電） | 約 $7,000 |
公式很簡單：房貸本息 + 地稅與特別稅 + 保險 + HOA + 水電 + 維修準備金。
別只問「銀行肯借多少」
買房前，與其問「銀行肯借我多少？」，不如問：「這間房我買得起之後，我養不養得舒服？」把這六筆錢都算進去，你才能比較不同房子的真實負擔，也比較不會在交屋後才發現預算吃緊。
不同房型，重點不同
獨立屋通常 HOA 低或沒有，但維修和園藝要自己來；condo 的 HOA 可能包含外牆、屋頂和部分保險，但月費較高。新社區要特別確認有沒有 Mello-Roos，老房子則要多留維修預算。比較房子時，把這些差異算進去，才是公平的比較。
想算算你的數字？
如果你正在比較幾間房，想把每一間的真實月成本攤開來看，歡迎聯絡我，我可以幫你一起整理。
資料來源
- California State Board of Equalization：California Property Tax Overview（Publication 29）
- CFPB：Buying a House – Prepare to Shop
- 本文整理自 Wynn Hung 的客戶預算實務筆記。
Wynn Hung | CA DRE #02249826 | eXp Realty
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