2026 年 11 月起房屋估價大改版：UAD 3.6 對買方、賣方有什麼影響？

今年 11 月開始，美國買房的估價報告不是單純「變嚴」，而是你的房子幾乎要被做成一份「數位履歷」。屋頂幾年、廚房多久沒翻新、有沒有 ADU、Solar 是買的還是租的，都會被拆成一格一格的欄位記錄。

一句話總結：UAD 3.6 不是新的估價方法，而是新的估價資料標準，加上全新的住宅估價報告格式。 以前比較像「填表加作文」，之後會更像替房子建立一份結構化的履歷。

關鍵日期：看的是「第一次送件日」

根據 Fannie Mae 公布的時程：

• 2026 年 11 月 2 日起，Fannie Mae／Freddie Mac 的新估價報告第一次送進 UCDP（估價報告提交平台）時，必須使用 UAD 3.6。
• 判斷依據是 Initial Submission Date（第一次送件日），不是買賣合約日、inspection 日期、估價生效日或成交日。
• 11 月 2 日前已成功送件的舊版 UAD 2.6 報告，之後仍可修改。
• UAD 2.6 預計在 2027 年 5 月 3 日 停用。

最大的改變：報告格式

傳統的 1004、1073、1025 等多種估價表格，會逐步被新的 Uniform Residential Appraisal Report（URAR） 架構取代。報告會依照房子的實際情況動態展開，不再只是固定幾頁；很多以前靠估價師自由描述的內容，會拆成標準化欄位。

房況會寫得更細

• 廚房和浴室的更新程度會更明確，例如 Not Updated、Partially Updated、Moderately Updated、Significantly Updated、Fully Updated。
• Condition 會細分為 外部、內部、整體 三個面向。

舊廚房、舊浴室不代表房子不能貸款。重點是功能、維護狀態和市場接受度。

3Ds：缺陷、損壞、不足

估價師要更清楚記錄重大的 Defects、Damages、Deficiencies，例如屋頂正在漏水、滲水、地基或結構疑慮、水電無法正常運作、未完成的工程等。這不代表每個小刮痕都要寫進去，重點是對安全、結構、價值或市場性有實質影響的問題。

屋頂方面，新版可以記錄屋頂的估計年齡。屋頂老不等於貸款有問題，但如果有正在漏水或明顯損壞，估價可能會做成 subject to repair（需修繕後才成立）。

照片與平面圖

照片要求會更完整，常見包含廚房、浴室、主要生活空間、臥室、地下空間、重大缺陷，以及近期翻修的例子。

Floor plan 不是每一單都強制。傳統估價通常可以用外框草圖；特殊格局、功能性問題，或 desktop／hybrid 估價等情況，才可能需要更完整的平面圖。並不是每間房都一定要做 3D 掃描。

Solar、ADU、Permit

• Solar：可記錄是 Owned（自有）還是 Leased（租賃）。有太陽能不代表一定加多少價值，仍要看市場證據。
• ADU：會更細記錄大小、房間數、屋況、位置、是否可合法出租、出入口、是否有獨立地址等。
• Permit：沒有 permit 的工程，不等於自動零價值，也不等於自動拒貸。估價師仍會看工程品質、用途、合法性、市場接受度和對價值的影響。

周邊環境影響

新版會把周邊因素寫得更結構化，例如高速公路、高壓電線、洪水相關資訊、環境條件，並可標示距離和影響程度（例如 Bordering、Adverse）。

對賣方的真正影響

不是「11 月開始估價變超嚴」，而是房屋資訊會被寫得更透明、更結構化。 上市前，特別值得整理：

• 屋頂和漏水修繕紀錄
• HVAC、熱水器更新紀錄
• 翻修年份和範圍
• Permit 文件
• ADU 或增建文件
• Solar 合約和產權狀態
• 未完成的工程

對買方的真正影響

估價報告對屋況、更新程度、ADU、Solar、周邊因素的資訊可能更好讀。但要記得：估價不是 home inspection，兩者功能不同。有缺陷也不代表一定不能貸款，要看嚴重程度，以及估價是否做成 subject to repair。

常見說法 vs. 比較精準的解讀

準備今年秋天之後上市？

如果你打算在洛杉磯或南加州賣房，歡迎聯絡我，我可以幫你列出上市前該整理的文件，讓房子的「數位履歷」更完整。

資料來源

• Fannie Mae：Uniform Appraisal Dataset（UAD）
• Fannie Mae：Appraiser Updates

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